La compraventa de una propiedad y sus formas de pago

Si vas a hacer una compra o venta de un bien o propiedad, es muy interesante que estudies con anterioridad esta guía sobre los posibles contratos y formas de pago que la regulación española ofrece. Además de beneficiarte de nuestros modelos de contrato compraventa, para validar el negocio. Podemos realizar diferentes tipos de contratos para la compraventa de una sociedad: contrato de arras o señal, pago del precio a plazos…

Diferentes contratos de compraventa según las formas de pago

Uno de los beneficios de este contrato es la gran flexibilidad en sus posibilidades de pago del precio. Tiene diferentes modelos legalmente considerados con los que llevar a cabo el negocio. Esta es una posible clasificación:

Compraventa con entrega de reserva (contrato de arras o señal)

Si decidiste comprar vivienda, realizaste las comprobaciones previas y todo está en orden, el siguiente paso es reservarla. La reserva se hace mediante la firma de un precontrato, llamado contrato de arras o señal entre vendedor y comprador. En este pactan la cantidad para reservar y las formas de continuar con el contrato de compraventa final. Tienen varias opciones de reserva:

• La señal o anticipo. Es un precontrato donde las partes pactan la reserva de la compraventa futura, entregándose como prueba de ella una cantidad de dinero en concepto de señal.

• Las arras. Son un compromiso de compraventa en un plazo determinado, sellado con un pago a cuenta (que luego se descontará del precio). En el caso de que el vendedor decida no continuar, deberá devolver al comprador el doble de la señal entregada. De ser el comprador quien decida no continuar, éste pierde la señal anticipada.

• La opción de compra es un contrato accesorio que permite al comprador disponer de un margen de tiempo para decidirse en comprar o buscar otra propiedad. Pero si después del plazo fijado el comprador no ejecuta la opción a compra, el vendedor puede retener la prima inicial entregada si así lo acordaron.

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Compraventa con pago del precio a plazos

Es una compraventa en que el vendedor entrega la propiedad, y el comprador debe realizar pagos fraccionados denominados plazos, cuotas o “letras”, de forma total o parcialmente aplazada. Es muy utilizado cuando los bienes objeto de la transacción tienen precios elevados, como viviendas o un local, facilitando su compra. Veamos sus características:

• Este aplazamiento en el cobro acordado por las partes se hace por un tiempo superior a tres meses, contados desde la entrega de la cosa. Suele ser compensado mediante el pago de intereses.

• Pueden ser vendidos-comprados a plazos bienes que estén dentro de comercio y no sean consumibles. Se incluyen tanto bienes nuevos o de segunda mano. Eso sí, deben ser duraderos en el tiempo, pues se irán pagando poco a poco mientras se usan.

•  No pueden ser objeto de venta a plazos:
  • Los bienes muebles que se destinen a la reventa.
  • Ventas ocasionales sin ánimo de lucro.
  • Ventas ya garantizadas por medio de hipoteca, pues  ya se entiende que ésta garantiza el pago a plazos.
  • Los contratos de arrendamiento financiero (leasing).

• Si el comprador no tiene dinero suficiente, es recomendable solicitar un préstamo para financiar la compraventa. Así, el vendedor recibe el precio al contado de una financiera, mientras el comprador le va pagando los plazos a esta última.

• También puede pactarse una condición resolutoria con la que el vendedor recupere la propiedad en caso de que el comprador no pague los plazos pactados. Los pagos realizados pueden ir destinados a la indemnización.

Compraventa con precio aplazado pagado al contado

Otra forma de hacer una compraventa con aplazamiento del pago es entregando el precio en un solo plazo. Puede llevarse a cabo de dos maneras:

• Consignando ese pacto en un documento privado, aplazando la firma de la escritura pública de compraventa al cobro del precio.
• Otorgando la escritura y haciendo constar en ella la forma de pago del aplazamiento, sin necesidad de las dificultades que entraña garantizarla con una hipoteca.

En ambos casos el comprador obtiene el inmueble inmediatamente desde que se firme el contrato y le entreguen las llaves. El vendedor, por su parte, se asegura el cobro o recuperación del inmueble en caso de impago pactando una cláusula con condición resolutoria.

Compraventa de vivienda sobre plano

En este caso, el vendedor es un promotor y la vivienda no está todavía construida. El procedimiento de compra presenta diferencias respecto a una compra de vivienda ya construida.

Los pasos a seguir son:

• Firma de un precontrato de reserva (señal).
• Firma de un contrato privado: Indica la fecha de fin de la obra con entrega de las llaves. Además, contiene los pagos a realizar al promotor hasta esa fecha.
• Una vez se termine la obra, el promotor debe solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, confirmando que el inmueble es apto para servir como vivienda y cumple los requisitos de seguridad para los suministros y servicios.

Si el comprador necesita financiación, deberá contratar una hipoteca para garantizar el pago.

Compraventa con garantía hipotecaria

Este contrato se realiza cuando el comprador no tiene suficiente dinero para realizar la compra, por lo que solicita un préstamo hipotecario a una sucursal bancaria que garantice el pago. Ésta se encarga de adelantar el precio al vendedor y cobra del comprador el total del préstamo junto a los intereses en un número determinado de cuotas. Sus características son:

• Se utiliza en la compraventa de un bien inmueble, normalmente un piso o una casa.
• Se firma ante notario.
• Para que se pueda realizar la compraventa, el bien no debe tener ningún gravamen.
• Se demuestra con certificado expedido por el Registro Público de la Propiedad.

Compraventa con reserva de dominio

En esta compraventa, la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva, que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra condición, mientras sea lícita. Hasta que no se cumpla la condición, la propiedad no quedará transferida definitivamente al comprador.